問(wèn)：A房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售商品房，收取的房款之外，另外向購(gòu)房者防盜門(mén)、呼叫系統(tǒng)購(gòu)置安裝費(fèi)等。請(qǐng)問(wèn)，房?jī)r(jià)之外收取的費(fèi)用是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅？房?jī)r(jià)之外收取的費(fèi)用是否應(yīng)當(dāng)計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入？

答：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十七條的規(guī)定，增值稅計(jì)稅銷(xiāo)售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。以及《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條所稱(chēng)價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購(gòu)買(mǎi)方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。因此，房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，另外向購(gòu)房者收取的防盜門(mén)、呼叫系統(tǒng)購(gòu)置安裝費(fèi)等，不論是有意拆分房屋計(jì)稅價(jià)格還是無(wú)意識(shí)行為，房?jī)r(jià)之外收取的費(fèi)用均應(yīng)當(dāng)一并作為增值稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納增值稅。

在計(jì)算土地增值稅時(shí)，《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。所稱(chēng)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，房?jī)r(jià)之外收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入。相應(yīng)房地產(chǎn)公司支付防盜門(mén)、呼叫系統(tǒng)購(gòu)置安裝等費(fèi)用，屬于建筑工程費(fèi)，預(yù)提土地增值稅稅前扣除，并且應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許加計(jì)扣除。

在具體實(shí)務(wù)中，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)將代收的費(fèi)用計(jì)入帳外賬或由其控制的物業(yè)公司代為收取，同時(shí)將發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，這種做法將面臨稅收風(fēng)險(xiǎn)。