根據(jù)國家房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目竣工后，應(yīng)到房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記，由登記部門通知房地產(chǎn)測繪部門進(jìn)行現(xiàn)場勘測，待勘測數(shù)據(jù)確定之后，權(quán)屬登記部門還要通知土地管理部門最后核定地價，審核該項目是否是按照規(guī)劃批準(zhǔn)的用途使用土地、是否按規(guī)劃的面積建房、地價款最終交納的情況以及拆遷安置結(jié)案情況等。只有在上述內(nèi)容全部審核無誤后，才能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋所有權(quán)證，即俗稱的開發(fā)商的“大產(chǎn)權(quán)證”。大產(chǎn)權(quán)也就是房產(chǎn)部門對某個項目某一棟樓發(fā)的總產(chǎn)權(quán)證，這棟樓的所有房源面積均在總產(chǎn)權(quán)上;小產(chǎn)權(quán)是在業(yè)主購買后到房管局辦理的分戶產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)面積是從總產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過來的，當(dāng)一棟樓所有分戶產(chǎn)權(quán)(小產(chǎn)權(quán))辦理完畢后，總產(chǎn)權(quán)作廢。開發(fā)商在取得“大產(chǎn)權(quán)證”后，才能辦理買房人的房屋產(chǎn)權(quán)證，即“小產(chǎn)權(quán)證”。一般來說，開發(fā)商與買房人一同到所在地房地產(chǎn)交易中心或房地產(chǎn)交易部門，繳納相應(yīng)的契稅、手續(xù)費等后，到產(chǎn)權(quán)登記部門申請辦理買房人的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證（兩證合一成為房地產(chǎn)權(quán)證）。房地產(chǎn)公司將“大產(chǎn)權(quán)證”辦理“小產(chǎn)權(quán)證”辦為自己公司名稱，并且在會計處理上，按照存貨賬面價值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)是否納稅呢？本文結(jié)合現(xiàn)行稅收政策分稅種分析如下：

一、增值稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規(guī)定，在我國境內(nèi)有償銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的單位和個人，為增值稅納稅義務(wù)人。所謂有償，包括取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。同時規(guī)定：下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。由此可見，納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)并取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的，是征收增值稅的前提，但單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)為例外。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)用于本企業(yè)自用等行為，房屋產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，并且作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既未取得貨幣、貨物及其他經(jīng)濟(jì)利益，又不存在著無償對外轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的行為，所以，對資產(chǎn)在統(tǒng)一法人實體內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)移，不視同銷售，不征收銷售不動產(chǎn)增值稅。

二、土地增值稅。土地增值稅是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十九條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。房地產(chǎn)公司將大產(chǎn)權(quán)證變更為小產(chǎn)權(quán)證，雖然產(chǎn)權(quán)形式發(fā)生了變化，但房屋產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，大產(chǎn)權(quán)證的房屋產(chǎn)權(quán)人為房地產(chǎn)公司，小產(chǎn)權(quán)證的房屋產(chǎn)權(quán)人仍然為房地產(chǎn)公司。商品房從大產(chǎn)權(quán)到辦理到房地產(chǎn)公司名下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項目的產(chǎn)權(quán)辦理到本公司名下，之不過由原來的大證變?yōu)樾∽C，資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上未發(fā)生改變，并且變更過程中，房地產(chǎn)公司并未取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益，不存在土地增值稅。

三、企業(yè)所得稅。原《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）規(guī)定，將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。如果將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后的，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)， 除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外， 由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變， 可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)， 不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算：（一）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；（二）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能； （三）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營）；（四）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；（五）上述兩種或兩種以上情形的混合；（六）其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。因此，在2008年1月1日以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項目的產(chǎn)權(quán)辦理到本公司名下，資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上未發(fā)生改變，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算。

四、印花稅。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)屬于印花稅應(yīng)納稅憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。其中包括財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)按書據(jù)所載金額的萬分之五繳納印花稅。房地產(chǎn)公司自己開發(fā)的商品房辦理到自己名下，資產(chǎn)所有權(quán)屬在實質(zhì)上未發(fā)生改變，即不屬于產(chǎn)權(quán)交易，又不屬于贈與等行為，因此，不屬于印花稅的征稅范圍。

五、契稅?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第二條規(guī)定，本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：（一）國有土地使用權(quán)出讓；（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；（三）房屋買賣；（四）房屋贈與；（五）房屋交換?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》進(jìn)一步解釋規(guī)定，條例所稱國有土地使用權(quán)出讓，是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。條例所稱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。條例所稱土地使用權(quán)出售，是指土地使用者以土地使用權(quán)作為交易條件，取得貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。條例所稱土地使用權(quán)贈與，是指土地使用者將其土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。條例所稱土地使用權(quán)交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為。條例所稱房屋買賣，是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。條例所稱房屋贈與，是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。條例所稱房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)購置土地使用權(quán)，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。但購置土地使用權(quán)后自建房屋的行為，不屬于契稅征稅行為，不繳納契稅。開發(fā)商將屬于自己的在“大產(chǎn)權(quán)證”名下的資產(chǎn)辦理為“小產(chǎn)權(quán)證”仍屬于自己，同樣不屬于“轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬”的應(yīng)稅行為，因而也不繳納契稅。那么，這種情形是否可以認(rèn)定為視同“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅”行為呢？也不能?！镀醵悤盒袟l例細(xì)則》第八條規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；（二）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；（四）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

六、房產(chǎn)稅?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅有關(guān)減免稅政策的通知》（財稅〔2004〕140號）對《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字〔1986〕第8號）中 “企業(yè)停產(chǎn)、撤銷后，對他們原有的房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局批準(zhǔn)可暫不征收房產(chǎn)稅”的規(guī)定作出廢止。因此，企業(yè)閑置的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)正常繳納房產(chǎn)稅。但房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房在待售期間與房屋閑置有一定區(qū)別。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第一條規(guī)定，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

最后需要說明的是：房地產(chǎn)公司銷售其名下的房產(chǎn)是否屬于二手房交易？是否屬于一手房還是二手房，稅法并無明文規(guī)定，而通常是由房屋登記的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行判斷的?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定，新建房屋必須先辦理初始登記，而后才能辦理轉(zhuǎn)移登記，因此理論上和實際操作上，開發(fā)商新建商品房必須先辦理該開發(fā)商為產(chǎn)權(quán)人的初始登記，而后再辦理開發(fā)商到業(yè)主的轉(zhuǎn)移登記，如開發(fā)商辦理初始登記的房屋性質(zhì)屬于用于經(jīng)營銷售的房產(chǎn)，應(yīng)屬一手房，如開發(fā)商辦理初始登記的房屋性質(zhì)屬于企業(yè)固定資產(chǎn)的自用房產(chǎn)，那么在銷售時應(yīng)屬二手房。但從實質(zhì)重于形式的原則，從大產(chǎn)權(quán)證到小產(chǎn)權(quán)證，其中并未發(fā)生交易，所以，房地產(chǎn)公司將辦理到公司名下的房產(chǎn)再銷售時，仍應(yīng)當(dāng)屬于一手房交易。