問(wèn)：納稅人銷售營(yíng)改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅如何會(huì)計(jì)處理？

答：首先，在稅收政策上，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）的規(guī)定，納稅人銷售2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，如果該不動(dòng)產(chǎn)是自建方式取得的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，也就是全額計(jì)稅;如果不動(dòng)產(chǎn)是自建以外的方式取得的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，也就是差額計(jì)稅。根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）的規(guī)定，除金融商品轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)以外，“差額計(jì)稅”的賬務(wù)處理程序有兩種:簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)-簡(jiǎn)易計(jì)稅”明細(xì)科目核算；一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)”專欄核算。房開(kāi)企業(yè)以外的一般納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，只有以非自建的方式取得且選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的才是“差額計(jì)稅”，因此，此類業(yè)務(wù)也無(wú)需使用“銷項(xiàng)稅額抵減”這個(gè)專欄，只用“應(yīng)交稅費(fèi)-簡(jiǎn)易計(jì)稅”這一個(gè)明細(xì)科目即可。

舉例： A公司為工業(yè)企業(yè)，一般納稅人，其名下一棟辦公樓為2016年4月30日之前外購(gòu)取得，購(gòu)置發(fā)票記載原價(jià)為525萬(wàn)元，不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一縣。該不動(dòng)產(chǎn)為自用，會(huì)計(jì)上以固定資產(chǎn)核算，銷售前累計(jì)折舊100萬(wàn)元。2017年11月，A公司決定將此辦公樓以1050萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓，并選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，已履行簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅備案。

1、固定資產(chǎn)余額轉(zhuǎn)入清理

借：固定資產(chǎn)清理 425萬(wàn)元

累計(jì)折舊 100萬(wàn)元

貸：固定資產(chǎn) 525萬(wàn)元

2、收到轉(zhuǎn)讓款1050萬(wàn)元

借：銀行存款 1050萬(wàn)元

貸:應(yīng)交稅費(fèi)-簡(jiǎn)易計(jì)稅(計(jì)提) 50萬(wàn)元

固定資產(chǎn)清理 1000萬(wàn)元

3、扣減購(gòu)置原價(jià)525萬(wàn)元

借：應(yīng)交稅費(fèi)-簡(jiǎn)易計(jì)稅(扣減) 25萬(wàn)元

貸：固定資產(chǎn)清理 25萬(wàn)元

4、結(jié)轉(zhuǎn)清理收入

借：固定資產(chǎn)清理 600萬(wàn)元

貸：營(yíng)業(yè)外收入 600萬(wàn)元

另外，銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納的城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加以及土地增值稅均通過(guò)“稅金及附加”科目進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，不在通過(guò)“固定資產(chǎn)清理”。

編制單位：濟(jì)寧中瑞稅務(wù)師事務(wù)所專家團(tuán)隊(duì)